Justice de proximité

Sénégal France aden

Le voisinage implique des personnes qui habitent côte à côte. De cette proximité naissent des droits et des obligations.
Dans les villes où la propriété foncière constitue une véritable richesse, il est important que chacun délimite son terrain de façon précise.

  • La délimitation des terrains

    Deux (2) sortes de délimitation peuvent être distinguées : le bornage et la clôture.

    • Le bornage

      Le bornage est la détermination de la ligne qui sépare deux (2) terrains à l’aide de signes matériels appelés bornes. Généralement, le bornage résulte d’un accord entre les parties (les propriétaires), mais en cas de conflit, la justice peut être saisie.

      Exemple  : Lorsque deux (2) propriétaires ne sont pas d’accord sur les limites respectives de leurs terrains, l’un des deux peut agir en justice pour exiger de l’autre qu’il mette des bornes pour délimiter son terrain. Dans ce cas, les limites des deux (2) terrains vont être tracées par décision de justice.

      A savoir : Le bornage n’a de sens que si les constructions ne constituent pas la limite des terrains. Le bornage peut toujours être demandé quel que soit le temps pendant lequel les terrains sont restés sans être bornés.

      A savoir : Un locataire ne peut pas demander le bornage.

    • La clôture

      La clôture matérialise la délimitation du terrain entre deux ou plusieurs propriétaires.

  • Le respect des distances

    Pour faciliter le voisinage et favoriser l’harmonie dans la cité, les propriétaires de maisons doivent respecter certaines distances pour planter des arbres et ériger des constructions.

    • Les arbres

      Les arbres plantés dans une maison ne doivent pas nuire (gêner) à ceux qui habitent dans la maison voisine, ni par leurs branches ni par leurs racines.
      Ainsi il est, en principe, interdit à un propriétaire d’avoir des arbres ou des fleurs qui dépassent les limites de son terrain.
      Lorsque les branches d’un arbre planté dans une maison débordent sur la maison voisine, le propriétaire gêné peut contraindre l’autre à les couper.

      A savoir : Si le propriétaire gêné par les branches de l’arbre de son voisin qui débordent dans sa maison veut couper lui-même les branches, il doit préalablement obtenir une autorisation du propriétaire des arbres, ou du juge.

      S’il s’agit des racines, le propriétaire gêné a le droit de les couper lui-même jusqu’à la ligne qui sépare les deux maisons.

    • Les constructions

      En principe, les constructions peuvent être érigées à la limite même des terrains. Cependant, lorsqu’il y a forage de puits, de fosses ou tous autres travaux de nature à nuire aux voisins, le propriétaire doit laisser une certaine distance .

      Lorsque deux (2) maisons ont le même mur (mur mitoyen), l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, aménager dans le mur une fenêtre ou une ouverture.

      De même, tout propriétaire doit construire son toit de sorte que l’eau de pluie s’écoule sur son terrain ou sur la voie publique. Il n’a pas le droit de faire déverser cette eau dans la maison voisine.

  • Le droit de passer sur le terrain voisin

    En cas d’enclavement (servitude de passage) ou lorsqu’une maison n’a pas accès, ou dispose d’un accès insuffisant, à une voie publique, son propriétaire a le droit de réclamer un passage dans les maisons qui le séparent de la voie publique : c’est ce que l’on appelle une servitude de passage. En revanche, il doit indemniser les propriétaires.

    • Conditions d’existence et d’obtention du droit de passage

      Pour obtenir une servitude de passage, il faut réunir plusieurs conditions :

      • La maison doit être enclavée, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas avoir d’issue sur la voie publique.
      • Dans l’hypothèse où il existe une issue sur la voie publique, celle-ci doit être insuffisante pour permettre son exploitation, ou la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement.
      • Pour obtenir le droit de passage, il faut être propriétaire, usufruitier ou avoir un bail emphytéotique. Le locataire ne peut pas demander le droit de passage.

      A savoir : Celui qui réclame un passage sur le terrain voisin doit nécessairement verser une indemnité.
      En aucun cas le passage ne doit faire l’objet d’une exploitation à quelque fin que ce soit.

    • Exceptions au droit de réclamer un passage

      Il existe deux hypothèses dans lesquelles le propriétaire de la maison enclavée ne peut pas demander le droit de passage dans d’autres maisons :

      • Si l’enclavement est fait volontairement
      • Si le propriétaire jouit d’un passage exercé en vertu d’une simple tolérance, c’est-à-dire si son passage n’est pas un droit mais résulte seulement de l’entraide entre voisins.

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